Przesłanki do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego bądź jej przedłużenia są dwie: brak tytułu prawnego do innego lokalu (np. brak prawa własności innego lokalu) oraz spełnienie określonego przez radę gminy kryterium dochodowego.
Sposób zawierania umowy najmu lokalu socjalnego regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2014.150 ze zm.).
Z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne. Umowę najmu lokalu zawiera się na czas oznaczony. Taką umowę można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. (art. 23 ust. 3 ustawy).
Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy . Warunków tych nie musi spełnić osoba, której przyznano prawo do lokalu socjalnego w wyroku orzekającym eksmisję.
Rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, które powinny określać w szczególności: wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokal socjalny, wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu, kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta Toruń określa Uchwała Nr 1129/06 Rady Miasta Torunia z dnia 28 września 2006 r.
Paragraf 6 ustęp 1 punkt 2 tej uchwały stanowi: Najemcą lokalu socjalnego (…) może zostać osoba osiągająca w chwili składania wniosku i zawierania umowy najmu lokalu średni miesięczny dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekraczający: 75 % najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym.
Jeśli zaś lokator lokalu socjalnego przekroczy kryterium dochodowe, zawiera się umowę najmu lokalu mieszkalnego (po uzyskaniu pozytywnej opinii Komisji Mieszkaniowej). Do czasu dostarczenia lokalu mieszkalnego osoba ta ma prawo do zamieszkiwania w lokalu socjalnym (§ 8 Uchwały).
Nie można uzależnić zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego od spełnienia innych niż wymienione w ustawie i uchwale rady gminy warunków.